Agent筆記（個人言論，不代表公司立場）
24/03/2011
REAA的判決案例簡述【2】
許多朋友對上週刊載REAA的判決感到興趣，本週再登5篇。囿於篇幅，我只能簡述。欲知全貌，請逕至REAA網站詳閱全文：
（1）02/11/2010〔#CA3587943〕---仲介說車道是與鄰居共有，但事實不然；
（2）11/09/2010〔#CA3285615〕---客戶抱怨仲介不禮貌的信函，並要求退還廣告費；
（3）11/11/2010〔# CA3473049〕---仲介提供之政府估價，乃增建後增值之數，並非未建時之估價，屬誤導性資訊；
（4）15/10/2010〔# CA2349354〕---房屋檢查公司控告仲介在買賣合約中排除該公司之服務，因為太嚴；
（5）21/10/2010〔#CA2658972 & #CA2659206〕---仲介在合約無條件與交屋期間，私下協助買家安排出租事宜。
17/03/2011
REAA的判決案例簡述【1】
REAA（房地產仲介管理局）成立以來，對處理房地產的相關糾紛較之過去明快。簡述最近被議決的五個案子如下：
（1）24/11/2010〔#CA2974026〕---應上市的房屋被想換工作的仲介推遲時程。仲介並建議屋主更換上市公司；
（2）13/12/2010〔#CA3557856〕---仲介未經查證，誤傳而低報了公寓的管理費；
（3）15/12/2010〔# CA3707472〕---仲介說是雙車庫，客戶買了之後發現停不進兩台正常大小的車；
（4）29/11/2010〔#CA4008873〕---仲介的助理運用銀行內部資訊去拜訪客戶；
（5）18/11/2010〔#CA3575577〕---仲介沒有揭露是自己的房子要賣。
有興趣的讀者，請至www.reaa.govt.nz細讀判決全文。
17/02/2011
「設計」與「設計師」
今天《先鋒報》登出一篇「紐西蘭設計師協會」對地產仲介的指控，共有23件涉及不實而誤導的廣告。因為廣告聲稱「設計師設計」（architect-design），但或查無其人，或並非正式註冊。紐西蘭95%的房子不是「設計師」設計。按現行法規，「設計師」這個名詞專指註冊有案者（此為公開資訊）。換言之，許多廣告中聲稱的「architect-design」均有違法之嫌。各位讀者，「設計」與「設計師」一字之差，卻代表普通口語與專業用語的大分別。買房時不可不慎。
10/02/2011
向下僵固性
過新年，少不得聚餐。一如往常，朋友總是問起房價漲跌。我發現，問的人大多是準備逢低進場。「多低？是底部了嗎？」這是關切之點。
其實，房地產市場和勞動市場一樣，具有強烈的「向下僵固性」（簡言之，就是多空力道相等時，易漲難跌）。
何以如此？因為加薪是「薄海歡騰」，而減薪是「找人拚命」。房價也一樣，除非不得已，誰肯虧本賣？所以房地產中長期的形勢是顯明的，那麼你自己說，房價會漲還是會跌？
25/11/2010
「很會賣」的仲介
銷售能力，常常取決於是否能「以良好的服務獲得買家信任」、是否能「對各類詢問與突發狀況妥善應對」、是否能「以專業和毅力確保合同」。此外，一位仲介背後還有一個公司、一群仲介，這是團隊銷售的概念。每個仲介，手上都有些積極想購屋的買家。能在第一時間通知到這些人，並持續為您爭取好價格的仲介，才是「很會賣」的仲介。
11/11/2010
水淹金山寺
最近國際金融市場上的頭號話題，莫過於美國宣布執行的量化寬鬆政策（quantitative easing program），各國均嚴陣以待（台灣為防外資匯入，昨日已下令限制外資購買台幣債券），為什麼？
美國經濟不見好轉，屢思貶值以活化競爭力，各國欲拒還羞，便逼出了「狂印鈔票、放流國外」這以鄰為壑的招數。短期而言，熱錢湧向新興市場的資本泡沫化趨勢已避無可避，這也終要波及紐西蘭的你我生活。
戲曲裡，白娘娘不惜水淹金山寺，非淹出許仙不肯罷休。只是，當白娘娘止了法力，法海撤了袈裟，金山寺外會躺下多少無力抗衡的蝦兵蟹將？
各位讀者，Are you ready?
21/10/2010
投標比拍賣好？
接續前期以來的說明，「投標」一定比「拍賣」好嗎？顯然未必。反之，「拍賣」一定比「投標」好嗎？當然也未必。再簡單一點說，若真有所謂什麼什麼一定比較好，那其他銷售方式早就消失了，對不對？
價格怎麼決定？歸根究底，還是「賣方願意多少賣，買方願意多少買」這個本質性的雙方較勁。
具體來說，影響價格的因素無非下面這八個字：「收益」、「屋況」、「地段」、「時機」。
一個房，一個價，市場明白，Agent心裡也明白。
09/09/2010
投標比拍賣好？(下)
上週模擬A、B、C三組參加「投標」。若A出148萬、B出150萬、C出155萬，正中賣家下懷。然而，若A、B、C都無「非此屋不買」的心，也可能產生A出148萬、B出150萬、C出149萬的結果，這豈非比「拍賣」的152萬糟糕？賣家豈非聰明反被聰明誤？可見「投標」比「拍賣」好，未必！
02/09/2010
投標比拍賣好？(中)
假設有A、B、C三組買家參加「拍賣」，A、B在破150萬後漸漸退出，結果C以152萬勝出。但若他們是參加「投標」，可能A出148萬（想撿便宜的類型）、B出150萬（老實出價的類型），C則因為怕買不到，便一舉出了155萬，這就正中了賣家下懷。
可見「投標」比「拍賣」好。
26/08/2010
投標比拍賣好？(上)
有賣家認為，Tender（投標）比Auction（拍賣）好。
這種觀點，是假設有買家因為不知道別人出價而高價搶標。（拍賣的競價過程透明，加2萬是2萬，加1萬是1萬，買家都看得見。但投標全是黑箱作業：原本加1萬就能拿到的，卻可能因「擔心」而咬牙加了5萬、10萬上去。）
然而果真如此嗎？
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