Agent筆記（個人言論，不代表公司立場）
15/08/2012
拍賣提前出價，「被騙」了？【1】
最近有個朋友跟我抱怨，他看中一幢房子，是拍賣的。上市的仲介向他鼓吹說可以提前出價。
他聽了建議，懷著無比期待的心情提前出價。幸運的，屋主也接受了。這時，仲介才告訴他，這還不算買成，兩天後會舉行真正的拍賣。屆時若無人出價競標，才算買成。
這位朋友氣呼呼的說，當天根本就是從他的出價開始，所以他輸了，沒有拿到這幢房子。他認為，如果從低處出價，別人也許還會覺得他勢在必得而退讓。他覺得不公平，拿他的價格起標去墊價錢，那就是他的極限嘛，別人當然輕易拿走。
我靜靜的聽，他心情不好，也不好多說什麼。我想，那個仲介應該事前把「拍賣前出價」的流程，以及「拍賣前出價」的利弊得失解釋清楚的。08/05/2012
政府估價的迷思【2】
那麼，「政府估價」是怎麼計算出來的呢？或者應該先這樣問，一幢房子的估價是怎麼計算出來的？
傳統估價理論中，向來有3種基本方法。
第一是「市值法」（Market date approach），以鄰近區域內相似房屋的賣價為計價基礎。這普遍使用在住宅型的房子。
第二是「成本法」（Cost approach），以地價加上建築成本。這種方法在地價穩定時，可以得到相當精確的估算。但若地價處於劇烈波動階段，預期心理大幅異於現狀時，則很難使力。
第三是「投資報酬法」（Income or investment approach），以收益為準據。這常常應用在商業大樓等物業。
三種方法都有不同的計價方法，哪種房子適用哪種方法，也得依個案分析。一個細心的估價師，會兼顧這三種角度來衡量房屋的合理價值。至於「政府估價」呢？02/05/2012
政府估價的迷思【1】
傳統以來，「政府估價」一直是市場買賣雙方的重要指標，甚至是決策性指標。
許多朋友也常說，什麼什麼房子「政府估價」才多少，居然賣到多少，因此什麼什麼房子也應該賣多少。
這裡，存在著一個典型的概念迷思。舉例來說，「政府估價」是估不到房屋的設計風格。以奧克蘭中區而言，150萬算是一個心理價位的門檻。能出價出過這個門檻的，都算是比較寬裕的人家。這個類型的買家，喜歡就是喜歡，不喜歡就是不喜歡。他對房子的格局設計很敏感，但對價位相對不敏感。這道理也不難，出的起150萬以上的人，怎麼會去在乎區區幾萬塊，買到適合喜歡的才重要！何況，設計好的房子總是人見人愛，而這類房源又以拍賣佔絕大多數。拍賣場上，幾萬塊跳上去根本不用1分鐘。26/04/2012
賣Plaster要有「四個堅持」！【3】
前幾天NZ Herald頭條刊出一篇有關「漏水屋併發症」的報導。
一位住在Meadowbank的屋主抱怨，她Plaster的房子上市2個月，連半個合約也沒有。房子建於2004年，明明是在規範新建材之後建造的，也有Cavity System，根本不是漏水房，結果還是沒用。她抱怨價格根本不是問題，問題在於市場對這類建材寒了心。
其實不只屋主，我們做仲介的也一樣。誰誰誰上市一幢Plaster類型的房子，大家嘴上不說，心裡不免嘀咕「又是一幢不知要賣多久的」。這類房子很難等到買家，引來的常常是一些能作Recladding的Builder。他們斟酌再三，真正願意出到紙上，就是那種狠狠下殺20萬的數字，屋主怎麼肯？但市場現實又擺在前面，所以總是僵持，屋主只好等，看有沒有不怕的人。
這個問題，幾乎無解。19/04/2012
購屋者的好利率！
目前銀行提供的利率相當優惠，是1970年代以來從未有過的低利率。
政府日前表示，要達到2014/15年度的財政盈餘可能性小，整體經濟在過去幾季的成長僅0.25%~0.3%，微乎其微。衡諸情勢，短期勢必維持在低利率水平。
因此，目前還在租屋的朋友請注意：長期來看，租屋成本只不僅昂貴，而且越墊越高，尤其是奧克蘭。許多情況下，租金和貸款已經相去不遠，只差首期！
若您的收入穩定，那麼現在正是購屋的時機。眼下的貸款利率雖低，但依過去經驗總是不免反彈攀升。所以現在持有房屋的，建議您鎖定一個好利率以控管還款風險。現在沒有房屋的，建議您儘早規劃買房，透過購買自己的房產，一點一點持續的維護、維修。這些投資，未來都將隨著時間而增其價值。10/04/2012
拍賣前的合約像垃圾郵件一樣多！
今年開春以來勢頭一路挺進，交易熱絡，市場翻紅。
三月份的統計資料出來，Barfoot單月的「銷售物件數」達到4,771件，一舉破了近5年的歷史紀錄。100萬以上的房屋銷售衝到99件，成了近5年的單月最高點。強勁的銷售力道，連帶使得本月的「庫存物件數」降到了近4年同期的歷史新低。無獨有偶的，房地產協會也確認了這個市場觀察：3月底的「庫存物件數」，是2008年1月以來的歷史最低點。
其實這個結果，不用等月底統計數據就可以預期。因為這一季以來，公司內部發出來給所有業務人員的「拍賣前合約通知」（Pre-Auction Notice）和「多重合約通知」（Multiple Offer Notice），多得簡直像垃圾郵件一樣！去年根本沒這個光景，是徹頭徹尾的兩個樣，市場怎能不火？04/04/2012
賣Plaster要有「四個堅持」！【2】
這4個堅持，就是
「(1) 堅持沒有因為Builder Report而被撤銷合約的前科；
(2) 堅持材質和設計並非容易漏水的類型；
(3) 堅持附近同一社區（Complex）內沒有任何房子漏水；
(4) 堅持根據經驗，房子不太可能漏水。」
各位讀者，如果您是仲介，是不是愈來愈不敢賣Plaster的房子？市場風聲鶴唳，REAA又全力保障每一個買家，最難為的，大概就是當時不知深淺而買到的人！
其實，若懂得定期照顧還好，偏偏許多華人常把這種房子當作磚房住，5年、10年過去，也捨不得重新油漆一次。講句實在話，若您手上還有這種類型的房子，而您又不想隔幾年就掏錢供養，乾脆就趁著還有些賣相，拋吧！讓能照顧的人去照顧。您呢，就踏踏實實換個磚房、木房，省心。28/03/2012
賣Plaster要有「四個堅持」！【1】
最近接到一份通知，經理特別慎重其事，告誡所有人要拿著這張單子「Sleep With It」（翻成中文，大概是「枕戈待旦」的意思）。仔細一看，又是關於漏水屋。
REAA的紀律仲裁庭最新的見解如下：仲介不能只是單純的建議買家作個Builder Report，就能免除所有責任。尤其是當仲介知道以下四種情形：
(1) 先前有合約因為Builder Report而撤銷；
(2) 材質和設計容易漏水；
(3) 同一社區（Complex）內有其他房子漏水；
(4) 根據經驗，這類房子可能漏水。
這時，仲介必須作到：
(1) 要求賣方出具不漏水證明；或
(2) 與買方討論漏水問題。
如果仲介沒有作到這「四個堅持」與「兩個行動」，就是違反規定，難脫責任。
您看，賣Plaster的房子要多麼小心！弄不好連自己的牌照也賣了。21/03/2012
背著書包上學去！【3】
何況，細看那些判決，確實有許多看了讓人心寒、害群之馬的不當行為，難怪一般人對仲介敬而遠之。這樣想來，大家重新「背著書包上學去」對整個產業也是好事，兩「害」相權取其輕，上就上吧！
而且上學也好，補充新知，交換經驗，讓自己更謹慎的回應買家、賣家的每一個需求、每一項問題。繁忙的工作中，回到教室當學生也是難得的輕鬆片刻。
言歸正傳，今年的主題是「資訊的揭露」（Disclosure）。
這個項目，歷來就是仲介最受詬病、最易起爭端之處，尤其是有關「漏水屋」或「潛在漏水屋」的這類交易。房子，畢竟是許多人一生最大的開銷。買錯了，甚至上當了，那絕對是欲哭無淚。我覺得，這真是仲介可以積陰德的地方。下期就來說這個主題。14/03/2012
背著書包上學去！【2】
存在一個擁有監督與仲裁權力的機構，對房地產從業人員產生著強大的威嚇力量。這怎麼說？
因為對仲介最要緊的，一是名譽，二是時間。賣房屋，要賣到違法，其實罕見。比較常見的，是違反專業守則，也就是遊走在法律灰色地帶的行為。
REAA的存在，能及時處理這類爭議，有效遏阻少數的不當行為。想想看，一旦遭到舉報，仲介的時間立刻受到衝擊。要寫報告、要開聽證會、經理要資料、公司要資料，煩都煩死了。萬一接下來，聽證會作出了不利判決，那對聲譽的損害更是鉅大。在REAA的網站上，迄今已累積了為數相當多的案例。
REAA的立場相對中立，一旦認定某人行為踰矩、違反誠信，還把判決書大喇喇的公開掛在名字下面，雖不是遺臭萬年，卻也難堪至極，何況還有後續民事賠償責任。
