Agent筆記（個人言論，不代表公司立場）
17/12/2008
就是一天的差別
每當有朋友問起房價，我總是建議他們朝中長期看。市場瞬息萬變，誰能買在最低點？誰能賣在最高點？這概率和買Lotte等著中獎一樣的不切實際。台灣有個笑話，說投資最成功的不是資產公司的哪個基金，而是政府的「國家安全基金」。為什麼？因為每當股市崩盤，崩得全民開罵時，政府就硬著頭皮出來護盤，結果呢？事實證明政府總是買在低點，買在大家都不買的低點。這給你什麼啟示？
去年7月，美國次貸危機衝擊全球，新西蘭還是猛漲，誰敢說房價要跌？
今年1月，房市還熱騰騰的，誰敢說房價要跌？突然房市冷了，大家就一股腦的認定要跌，誰也不敢說房價會漲。這又給你什麼啟示？不要隨波逐流，弄清楚自己為什麼要買房子，是自住，還是投資？然後看準、出手。記得，大夥兒等著跌，大夥兒搶著買，說不定就是一天的差別。10/12/2008
Agent又不是騙子
Agent又不是騙子，除了賣家自己福星高照，哪有本事賣出高於市場行情的價錢？除了買家自己福星高照，哪有本事拿到低於市場行情的價錢？
有些場合，Agent會說一些好話。為什麼私賣常常賣不成？就是沒有人從中「作梗」。看完房子，買家才心動，屋主就說「這房子非40萬免談」。這能聽嗎？買家怎麼想？買家就想「什麼破爛房，如今什麼時機，滿街多的是房子，還怕找不著？」完了。反過來，屋主才還價，買家就說「這是一口價，不要就算了」。這能聽嗎？屋主怎麼想？屋主就想「這房地點好、貸款也頂得住、賣不到我就租，你不喜歡，有人會喜歡。」同樣完了。有Agent，兩邊講好話，氣氛緩和，但這絕非說謊。
Agent的能耐，就是認定：要價與出價，是不是落在合理的市場交易範圍？而最大的能耐，就是在此範圍中取信於賣家，獲得最高的出價；同時也取信於買家，爭取到最低的要價。這是專業，不是行騙。3/12/2008
台灣振興房市的兩顆維他命C
金融海嘯來襲，全球無一倖免。台灣最近也為了房市景氣，由行政院急忙端出8大政策，包括
（1）同意延長建築執照2年；
（2）簡化都市更新辦理程序；
（3）加速推動都市更新條例修正；
（4）推動開發型「不動產證卷化條例」修正；
（5）放寬投資移民門檻至新台幣1500萬元（約當65萬紐幣）；
（6）處理廢棄土問題；
（7）房屋貸款協商由金管會銀行局成立單一視窗；
（8）加速整合北部交通網路。
另外還有6項研究案，包括
（9）鬆綁大陸資金來台購買不動產限制；
（10）放寬海外所得課稅額度；
（11）取消房屋買賣契約與印花稅；
（12）取消或提高所得稅購屋利息扣除額；
（13）成立建設部；
（14）建立「建築開發業協調會報」協調會報。
外行看熱鬧，內行看門道。這14招說穿了不過就是2招、2顆維他命C而已：
第1招「安慰建商」=（1）（2）（3）（4）（6）（8）（13）（14）；
第2招「放鬆銀根」=（5）（7）（9）（10）（11）（12）。
這2招管不管用不得而知，但無論如何政府是表態了。至於效果，您說呢？26/11/2008
失政猛於虎
一對夫婦因故必須賣房，52萬買的房子如今到手46萬都難，2年跌掉6萬。原本，同時買賣不吃虧，但若「你非賣、別人可不賣」，那就慘了。可他們活該嗎？
這些年房價漲，源於游資氾濫。移民一股、國際熱錢一股、本地誘發性投資一股，相加相乘下匯為巨大推力。若政府敏於見事，早將游資引入基礎建設（如地鐵、北岸大橋…）、先導科技（如農牧產製、節能剪碳…），藉力使力擴大內需、創造就業，而非捨本逐末的鼓勵儲蓄、補貼購屋、釋地助建，哪怕就單拿來彌平高階人力市場與英澳的落差，局面都能因勢為福。釜底抽了薪，房價自然平準。
算算7、8年來房地產總值的變異，便知國家錯失多少。而今，政策苦果卻由許多迫於賣房者共同承擔，奈何？19/11/2008
聰明的讀者，您相信誰？
這幾天許多同事都傳著「房價反彈」的消息，因為《先鋒報》在11月14日報導了最新的統計數字，主要是說奧克蘭中價位房從9月的42萬上升到43.3萬，而全國中價位房則微升5千。這是否意味著房市回春？
不說這個，先說油價。年初油價高飆，零售每升飆到$2多，現在又跌回$1.5左右，這上下30%起伏何來？油國減產？中國耗油？歐美囤積？現在證明都不是，最大的因素是市場預期。
房價亦然。不久之前，財政部長才指天指地的預卜要掉30%，怎的現在就反彈？聽人說，過去幾年狂升，現在縱使不跌，回調少不得也要3~5年。也聽人說，今年房價一路下挫，需求面過度萎縮，形勢如今逆轉，遞延的需求將強勁推高房價。聰明的讀者，您相信誰？12/11/2008
都「回到解放前」了！
昨天和朋友聊天，談起Henderson Heights附近的地價，我簡單歸納Sturges Road南北坡的價位水準，她聽了隨口便說，這價都「回到解放前」了！我笑出來，這比喻得可真傳神。現在蓋好房子在賣的人，多是2年前買的地，他們的到手價格，和目前要價的差距幾乎已落入3萬以內，有的甚至低過當年進價，這怎不是「回到解放前」？
市場不好是真，買家猶豫是真，Agent辭職的一籮筐，各公司廣告預算也猛砍。現實如此，Agent縱有三寸不爛之舌也扭轉不了市場。唯一的，就是本本分分的努力。賣想賣高，買想買低，此固人之常情。Agent真正的本事，就是「鐵口直斷」此時此刻的市場價格，然後全力撮合。買家出低，我們誠實的說買不到，請另找別處。賣家要高，我們也誠實的說賣不到，請儘早出租。時機不好，還是誠實最好。5/11/2008
一幢房子、一起人生
房屋不只是房屋，房屋的背後原是一個個的人。
前幾天，有位Kiwi老太太找我簽listing（上市合約），她因丈夫過世，房子變得太大無力照顧，必得搬家。當我把合約解釋清楚，輪到她要簽字時，她嘆了口氣說：「這是第一次沒有我丈夫在場的簽字。」說著說著，眼眶便濕了。
她轉身回房休息。我出了門，開始釘「For Sale」的牌子。我一邊告訴自己，這個房子不過是3房加Study，買賣談成，不過就是區區幾千塊的仲介費，但對老太太，卻牢牢聯繫著她的一生，代表她過去種種的結束，以及她對此後人生的期待，我一定要好好幫她賣。29/10/2008
雙面人
房屋經紀是份有意思的工作：
（1）本來不認識你的人喜歡親近你（大概是想抓緊機會、順口探聽目前的地產動向）；
（2）本來不認識你的人猜疑你（大概是怕被黏上身推銷房子）；
（3）口碑找來的人容易合作；
（4）你主動去拜訪的人則事倍功半。很矛盾吧，其實人與人之間的關係就這麼回事。
上週利息半年期的果然狠狠的降到了8%以下，我們判斷肯定還會再降（否則浮動利率不會高到10.25%，此乃銀行心虛之明證）。目前交易最熱絡的價位，依舊集中在35萬到45萬中間。有時間顧慮的買家可以出手買了，因為這一波降息所引發的買氣將持續發酵、有力支撐，只要國際金融市場上沒有掀起新的風浪，年底以前價格勢必穩穩頂住。
至於沒有時間顧慮、沒有特定喜好的買家，不妨就乾脆等到明年3月，說不定真能等上房價大跌慘跌的一天！
22/10/2008
躊躇觀望的買氣
與今年五、六月相比，最近市場的買家明顯活躍起來。目前完全無法判斷這是大家看準政府23日降了息準備出手，還是明年房價大跌前最後一波的迴光返照？沒錯，人是多了，然而肯白紙黑字下合約的不多，下了合約禁得起來回議價的更少。我最近就連者碰上幾次，合約這頭才簽，那頭就變卦。這在過去少見，代表市場中觀望的氣息非常濃厚。因為買家總想，再等等說不定房價又會掉、利率又會掉、匯價又會掉，急啥？
如果你是賣家，就得十分敏銳於這樣的市場態勢。好好和您的房屋經紀談談，聽聽他的經驗、看看他有什麼建議。他如何能穩穩當當、有驚無險的賣掉您的房子、賣到想賣的價。聽我一句，這事絕不容易。「選錯Agent」和「選錯伴侶」一樣，平白是耽誤了房子的青春！15/10/2008
放準價格、背水一戰
上週，連著兩大消息震盪了房地產市場。一是美國次貸危機越演越烈，七大工業國（G7）財政首長聚議華盛頓，宣示搶救金融的決心。第二是繼財政部長Cullen發表「房價要降10% ~ 25%」的悲觀預期，ASB銀行率先收緊銀根，直接攻擊「購地」與「首次購屋」的市場。
影響所及，本地《先鋒報》今天（13 Oct）就傳來全國有15塊農田無法完成交割，買家被迫放棄數十萬訂金的消息。何以故？就是銀行變卦不給錢。這是多年來罕見的案例，等於也告誡市場，銀行預批都未必擔保的了一個無條件（unconditional）合約！
局面詭譎，容我提醒各位買家，貨款不要太緊，免得臨時被銀行拖累。也提醒各位買家，此刻到聖誕節是今年買氣的全盛時代，房屋上市的價位一定要對，「放高」沒有用，「放準」才是硬道理。
且記八字箴言：「放準價格、背水一戰」。
