Agent筆記（個人言論，不代表公司立場）
09/07/2009
拍賣場上撿便宜的秘訣(下)
上週說到，拍賣時「一步喊高」的結果總是比「慢慢喊高」拿到的價格好。有些朋友不明就裡，這莫非拍賣官(Auctioneer)「最希望」的結果？這個意見，明顯是不利買方的。
長話短說。「一步喊高」絕非拍賣官「最希望」的結果，反而是「最不希望」的結果。拍賣官「最希望」看到的，就是人人覺得「再加1千，房子就是我的」。拍賣官「最希望」看到的，就是此起彼落的舉手把價格墊高。這有點殘酷，但拍賣就得有人墊背。許多拍賣的廣告說，多少多少錢以上的買家可以出價，這幾乎就在明示「這價錢您絕對拿不到」。容我舉個實例(GV=31萬的房子，由21萬起拍)，模擬2個情境。
【情境A】22萬、22萬5、23萬、24萬、25萬、26萬、First Call、27萬、28萬、28萬5、First Call、29萬、29萬5、30萬、30萬1、30萬2、30萬5、30萬6、30萬7、30萬8、30萬9、31萬、First Call、Second Call、31萬1、31萬2、(再加500就是你的)、31萬2千5、First Call、Second Call、Final Call、31萬2千6、SOLD。
【情境B】22萬、22萬5、25萬、25萬5、28萬、First Call、Second Call、Final Call、(我去和屋主談)、(屋主還價30萬，您再加一點)、28萬5、SOLD。
這其中的奧妙，您能體會了嗎？2/07/2009
拍賣場上撿便宜的秘訣(中)
上週講到如何在拍賣場上「撿便宜」，首先就是要克服「撿便宜」的心態。不要想「撿便宜」，就容易「撿便宜」，為什麼？
要知道：無論屋主如何急賣，無論銀行Mortgage Sale如何可能低賣，市場都有一個行情在，也絕不會只有您一位買家。縱使剛好只有您一位買家，屋主都有底價(Reserve Price)，銀行也有精算師(Actuary)把關，所以「賤賣」是千中無一、萬中無一。真正的實務作法，是甩掉競爭者。只要減少競爭或沒有競爭，價格自然飆不上去。這話聽來容易，但會場上黑壓壓的全是人，如何降低「競爭熱度」？
策略之一，就是「一步把價格喊高」！喊到您還有加價空間，但已足以顯示您的強大意志，避免讓拍賣官1萬1萬加。例如：你一跳3萬，有效的震撼了競爭者的心理，讓他們判斷您勢在必得，不願陪您抬價、知難而退。縱使有人能出得比您高，但只要他單純想來「撿便宜」，通常就不會加。沒有人加，沒有人搶，您就真正能「撿便宜」。這個策略，如出奇兵，在參與拍賣人數不多時常奏效。而且根據經驗，「一步喊高」的結果總是比「慢慢喊高」拿到的價格好，很弔詭吧！25/06/2009
拍賣場上撿便宜的秘訣(上)
許多朋友討厭參加拍賣，總說拍賣的價格都高。這其實是錯誤的認知印象！的確，拍賣的價格可能搶高，但更多狀況下是「撿到便宜」，尤其是碰上屋主急著想賣的情形。
從買方的角度來說，怎麼樣在拍賣場上「撿便宜」？其實很簡單，也很弔詭。想「撿便宜」，就是得先克服「撿便宜」的心態。這話怎麼說？拍賣之所以拍高，就是出價時瀰漫著一股「人人有機會，各各沒把握」的氣氛。換言之，當價格1萬1萬跳上去，或5千5千，甚至1千1千，更誇張有5百5百跳上去時，出價者很容易牛起來，越過了自己原先設定的底限（我們的專有名詞叫做「Comfort Zone」）。
別忘了，找房子並不是像買菜一樣容易的事，它耗時、耗神、耗力。好不容易選中一個，大家總想，只差1萬，只差1千，只差5百，算了算了，別耗了，加！你加、我加、他也加，價格呼嚕呼嚕就上去了。
大家都想「撿便宜」，結果就是大家都「撿不到便宜」。那究竟怎麼樣可以「撿便宜」？賣個關子，容我下期再說。18/06/2009
年輕一定要買間房子
許多長輩都告誡：「年輕一定要買間房子」，理由是「人需要壓力才會存錢」。這話在現在，還是站得住腳。
不買房子，錢最後可能還是不見。為什麼？因為銀行存款不算「真儲蓄」。翻開報紙，走一趟Shopping Mall，有多少東西惹人心動？車子從Toyota到Benz、電視從CRT到LCD、從HD到Full HD、光盤從DVD到Blu-ray……隨時都可以讓您提領的錢，怎算是「真儲蓄」？房子貸款每月要繳，這才會逼人謹慎開銷，適度的拒絕消費、延遲消費。
沒錯，房貸一背二、三十年，想到就讓人乏力，擔心犧牲生活品質。但房子是對抗通貨膨脹最有力的武器，必須放在最高順位考慮。想想看，您一年能賺多少，能存多少？再想想看，房子一年漲多少？有多少辛勞，被上漲的房地產抵銷。面對通貨膨脹的壓力，豈能不儘早打算？這是一個「物價年年漲、存款天天薄」的時代，而房子的抗跌性（經濟學者口中的「向下僵固性」）正是最強大的。
以$40萬的購屋預算來說，如果貸款8成、利率6%，每週要繳付利息$370，這與房租已相當接近。$40萬，在西區可以輕鬆買到好區、大地、狀況良好的3房。你願意付貸款，還是付房租？人最怕30歲不買房子，到了50歲才想買房子，結果過去20年的錢卻不知到哪去了？「有第一幢房子才會存錢」，這句老人家常在耳邊嘮叨的話，您覺得有道理了嗎？3/06/2009
別放棄「交屋檢查」的權利
許多朋友不知道，合約在宣告「無條件」 (Unconditional)後還有一次「交屋檢查」(Final Inspection)的機會。
這一點，律師應該提醒您、仲介也應該提醒您。所謂「交屋檢查」，就是確認「交屋狀態」和「看房狀態」一致。若有新毀損、殘存垃圾、不合理的髒污…等問題，買方可以要求扣款，待賣方完成時才返還。
不過，這項權利實務上仍會出現問題，尤其最近。不知道是不是因為賣方多半在這波跌價中虧錢，一股氣沒地方出，就出到了買方身上。就說新房吧，許多建商明明品質蓋得不錯，偏偏就在最後留下「尾巴」，成了症狀輕微的「爛尾樓」。諸如建材棄置、油漆未完、不播草籽、圍籬作一半、警鈴密碼無法變更、落地窗門拉起來軋軋作響…，碰上買方提意見，賣方就惱火，辯稱「蓋了那麼多房子，沒見過那麼挑剔的」。其實，他房子蓋再多，也沒有仲介賣的多。他一年能蓋幾幢，仲介一年能賣幾幢？這答案不很清楚？只是職責所在，仲介必須折衷迴旋，溝通到不能溝通為止。然而誰是誰非，仲介嘴上不說，心底難道沒譜？
話說回來，不肖建商或不肖屋主究竟是少數。房子這麼大一筆開銷，誰不希望完美？人同此心，心同此理。大部分賣家還是很通人情、很樂於改善的。因此提醒您，買房之後，別放棄交屋前這個重要的權利。"
27/05/2009
最壞的情況已經過去
上週三，台灣IC業界的龍頭「台積電」，罕見的由董事長張忠謀出面，向這陣子被炒魷魚的工程師溫情喊話。他說：「去年底今年初，全球性的經濟衰退造成業務緊縮，公司辭退了好幾百位同仁。在這過程中，公司沒有適當尊重同仁的個人尊嚴，也沒有充分顧慮到在經濟不景氣下找工作的困難，因而引起許多離職同仁的不滿，也造成許多在職同仁的不安。我對整個事件的開始及發展，感到非常的痛心與遺憾…」道歉同時，他也敦請遭辭退的員工於6月1日返回工作崗位。不願意再回來的，除資遣費、離職金外，再加發關懷金。他強調「台積人是台積最重要的資產」「最壞的情況已經過去，我們不會裁員」「請同仁安心工作」。
雇主裁員，只要遵行法規，沒有什麼歉可道，更不需要董事長上場。「台積電」如此大動作的收攬人心，除了一點內咎，九成九是市場需求下的提前佈局。這是一家動見觀瞻的國際級大公司，其產值之興衰，足以預告全球電子電腦等消費性產業的動向。上游下大雨，下游還能缺水多久？您以為呢？20/05/2009
鄭人信度---別被「政府估價」騙了
「政府估價」 (GV，Government Valuation，即「資本估價」CV，Capital Value)在地產交易中的地位，一向舉足輕重。儘管市政府總是大聲疾呼，「政府估價」是為了課徵地稅(Rate)而訂定的參考值，如此而已。但誰敢忽視它？市場上還有什麼更客觀的數值？還有什麼比三年就全面更新一次的數據更具公信力？
然而「政府估價」確有盲點。因為這個數值是由電腦程式跑出來的，不是估價師挨家挨戶去算出來的。故而房屋狀況、景觀位置、風格設計…等因素，均不在考慮之列。許多情形下「政府估價」完全不準，這類例子太多了！您還記得《韓非子》裡面「鄭人信度」的故事嗎？不信自己的腳，卻相信寫下來的尺寸數據，好不好笑？信「政府估價」而不信眼睛，不就是個「鄭人」嗎？
如果您是初次或跨區購屋，請不要當「鄭人」。純用「政府估價」來判斷而買不到，這是小事。若純用「政府估價」而買貴了再來後悔，這就不免變成地產經紀之間口耳相傳的不幸案例了。13/05/2009
「會很快賣掉」的房子
房子標價有2種極端的辦法：一是「高高的訂」，一是「低低的訂」。如果賣方覺得，現在的買家都很討厭，只想撿便宜兼趁火打劫，房子沒細看就先亂殺一通，那他會選擇高高的訂。反正買家會低低的出。等出了價，大家再來扯。這招的優點，是買家覺得自己厲害，買貴了還沾沾自喜。缺點是有些「看房看成精」的買家，一看標價就不來了。
賣方如果急賣，他可以反向操作。訂低，會吸引到很多買家。買家一競爭，價格自然下不去。所以「訂低」不會「賣低」，而且會賣的快。這通常就是我廣告中說的「此屋不久留」「會很快賣掉」的房子。我上週廣告中有2幢都是這樣，見報即賣。
Agent做久了，什麼房什麼價，我們心中都有一把尺。因為市場是公道、不認人的。你急賣也好、不急賣也好，市場價位是明明白白橫在那裡。高，上不到哪裡去；低，也下不到哪裡去。差別只在時間。你想上市1週賣掉，還是想上市1年賣掉？還有，你該不會以為「上市1週」賣掉的錢，會比「上市1年」賣掉的錢少吧？6/05/2009
買不到房子的買家
仲介行話中，戲稱買家有二種：一種是「買的到房子的買家」，一種是「買不到房子的買家」。
為什麼會買不到房子？要不價位太高、要不地段不好、要不設計不對、要不風水不合。好不容易找到價位對、地段對、設計對、風水對，可能還有爸媽不喜歡，朋友嫌太貴，匯率太高，房子不是全磚，聽說有人買到比政府估價低10萬的房子，廣播說10年是可怕的漏水年份，才看了10幾幢房子而已……等等不想買的原因。其實，天下哪有挑不出毛病的房子、哪有人人道好的房子？取其大者，就「買的到」。困於小者，就「買不到」。
現在這時機，其實很像2003、2004年那當口。閉著眼買，你都不容易買貴，因為整個市場都在低段盤旋，如何買貴？除非世界經濟又爆發像次貸危機那樣根本性的大麻煩，否則房價仍要看漲。就說您買貴了吧，2003年買貴的人，怎麼都是比沒買的人占了先，這道理已不必再囉唆。如果你在中區、北區有購屋需求，現在已然遲了。如果你在西區有購屋需求，現在為時未晚。請抓緊時間、抓個你信任的仲介，快快去看房，趕緊的。22/04/2009
把握買方市場的最後時刻！
地產仲介這個工作，最大的角色有二個：一個是行銷、一個是議價。行銷，是讓上市的房屋得到最大、最有效的曝光，吸引最多、最可能的買家來看房。議價，是讓買賣雙方達成一個互相都能接受的價格。但是，地產仲介的力量再大，也大不過市場。
回想前2~3年市場傾向賣方時，許多低於要價2萬塊的出價合同，屋主是連看都不看，甚至仲介也會勸買家別浪費力氣，直接再找下一個。哪像現在，低於要價10萬塊的也有人開口，端的是「你漫天要價，我就地還錢」的態勢。碰上急賣的屋主，說不準還會認真的還出一個價格。
不過請注意了！去年開春以來市場傾向買方的現象，已經大大舒緩。現在買賣的力道就是五五波。一些比較好的上市房，已經是傾向賣方市場了。請把握時機，別再重蹈拿錢買房子還得跟人競爭、受氣的覆轍。
