Agent筆記（個人言論，不代表公司立場）
17/09/2009
人間的不公平
一個朋友想在北岸找地，找來找去都沒見著合適的。要不太貴，要不地勢不好不成樣。聽著他順口埋怨今年地價逆轉的現象，我也深有同感。
今年初，Albany附近一大堆放了一年在市場上、27~28萬都沒人要的地，短短2個月間一掃而空。現在留在市場上的，隨便都是30萬中高。沒有35萬在口袋，連問都不必問。短短幾個月，產生將近8萬的差距，想想真是讓「受薪階級」氣悶。
這的確是社會財富分配中一種不公平，但實在也不好說。這些成功賺到土地價差的人，也許真是慧眼獨具，也許只是具有財力後盾的地皮炒手。但自由市場，他可以賣，你可以不買。他不賣，賺不到。你不買，他也賺不走。他有可能錯判，你有可能等對，就看誰料得準、誰撐得久。
朋友取笑，說Agent一定希望房價勢如破竹的漲吧！其實不然。我希望房價是通貨膨脹的「尾隨者」，而非通貨膨脹的「領航員」。希望房價波動是像Warehouse或Foodtown這類零售市場的微調，而非劇烈起盪。如此需要買房者不會買的心驚，需要賣房者也能賣的寬懷。只是，這在今天紐西蘭這個資本市場不發達的局勢下又如之何可能？10/09/2009
價格標高，就會賣高？
許多屋主都有個錯覺，認為房子價錢要賣得好，價格就得標高。先把要價喊高，才有足夠的空間和買家議價。
然而，這樣「高位訂價(Overprice)」的結果總是適得其反。因為現在的買家信息充沛，他們在出一個合同之前，鄰近街區的、甚至不同區的房源，已不知看過多少？雖沒有Agent專業，但一眼看上去，什麼房什麼價，心中早有一把尺。碰上訂價過高，這類買家哼哼兩聲、根本不屑一顧，而且「一去不復返」。至於剛開始看房的，卻總是猶豫再三、不下決定。
沒有人想低賣房子。事實上，在自由競爭的市場機制中也低賣不了。要知道，大多數買家缺少耐性，價格一不對，很少人會想費心費力去壓低屋主的期待。於是，這不等於是把上門的客人推給別人？抬高房價，就是替別人賣房子。
何況，Agent帶人看房的時間有限，肯定是先看成交機會大的。定價合理的都看不完了，哪有功夫看到訂價過高的？
訂價是要留一些空間殺價，沒錯。但這個空間，必須剛好是落在買家看了會心動、願意即刻出價以免被人買走的範圍裡。這一點分寸的拿捏，是屋主在訂價時必須小心謹慎的。03/09/2009
抵押貸款的六個小技巧？
上週我才寫了「房貸支出降至收入三分之一才投資」，恰好《論壇報》也於12 Sep登了一篇短文「抵押貸款的六個小技巧」（Six tips for managing your mortgage）。
這六條，第一是「小心貸款期間的收入驟失」 (例如妻子突然懷孕，雙薪變單薪)。第二是「預先分割貸款為浮動與固定利率」。第三是「雖然利率降，還款水平也不要降」。第四是「別為資本利得而買投資房，應視之為生意」。第五是「考慮繼續租房」。第六是「別認為利率會一直這麼低」。不知讀者以為如何？
我覺得，這六條對華人不太管用。一、四、六算是常識，二、三是小節，第五條則是胡扯(只依邏輯說，第五、第六就無法並存)。寧可付貸款，也不要付租金，這是常態經濟中的鐵律。除非頭款不夠不得已，否則怎可安於租房？錢繳給房東，還是繳給自己，此中道理還須分說嗎？一個貸款、一個租房，區區五年就可分高下。何況紐西蘭的政經情勢相對世界其他國家穩定，起落相當有限，實為國內外避險資金的最佳歸宿。這就是為什麼紐西蘭房地產之所以屹立不搖的宏觀原因。記者胡亂寫，讀者切莫輕信。
一言以蔽之，平時節省點，房貸支出的比例不宜過高，就這兩條，夠了。27/08/2009
房貸支出降至收入三分之一才投資
手中的資金，要先償還房貸？還是要先投資？如何抉擇，是大多數人最關心的議題。然而，這個問題因個人財務狀況而異，沒有標準答案。但是，「絕不心存僥倖」卻是人人都必須具備的風險觀念。
比較穩健的作法，是「房貸支出降至收入三分之一才投資」。舉例來說，貸款30萬，若依利率6%計算，單單利息一年要繳$18,000。依三分之一的原則，你年度的稅後淨收入至少要有$54,000才能涉足投資。這還是相當保守的估計。因為6%的利率在紐西蘭算是很低的低點，如果回到8%，那麼年息就是$24,000，相對的收入水平就大幅上昇到$72,000。何況，這只算利息，還沒算到本金！考慮本金，你至少要再加高1~2萬的「可支配所得」才行。
如果你的房貸支出，已經降至經常性收入的三分之一以下。恭喜你，你已經成為「繳房貸？還是先投資？」煩惱俱樂部的成員。您千萬別以為上述的「俱樂部入會資格」太嚴。因為，依照美國著名投資家巴菲特（Warren Edward Buffett）的標準，一個還沒有「完全擁有」自己房子的人，是沒有資格談投資的。別忘了，當你聽到「誰誰誰投資怎樣，隔多久賺翻了」的故事時，還有很多「虧了錢、賠慘了的」故事掩蓋在下面！20/08/2009
高薪華人 紐約買房主力
以下轉載兩篇報導，讀者姑妄讀之。或許此刻奧克蘭是尾隨紐約、倫敦等大都會復甦之勢，並非特例。
（世界日報30 Aug 2009）大紐約地區華人區的房市，今夏買氣比去年下半年旺盛。地產業界反應，求購者多，但難過銀行貸款關。過去重視頭期款數目、輕視收入紀錄的情況現在逆轉。雙薪或高薪、報稅紀錄好的華人成買房主力。華人業者呼籲，聯邦扶持房市計畫應特別關照貸款舉步維艱的超現實情況。紐約房地產經紀曾索菲表示，今夏以來，房市買賣活動頻繁，一直等待房價跌到谷地的華人認為時機已經成熟，尤其是為孩子而換學區的家庭，一般都希望9月開學前入住新家。
今夏的買氣的確比之前熱絡。曾索菲表示﹕「其實我們的業務已經挺忙了。」若不是銀行貸款潑冷水，今年的房市業務會比較令人滿意。她指出﹕「過去銀行是亂批貸款，現在走向另一極端，變成亂不批貸款。」
（世華財訊31 Aug 2009）地產資訊公司Hometrack31日公佈調查顯示：8月英國房價2年來首次上漲，需求增加，倫敦與東南部地區可售房源短缺是其原因所在。在連續3個月持平後，8月英國房價月比上漲0.1%，為07年7月以來首次上漲。同期房價年比降幅由7月7.7%放緩至6.7%。
Hometrack研究主管唐奈爾(Richard Donnell)表示：「雖然銷量上升與房價普遍企穩令市場信心得到些許改善，但市場仍處於脆弱狀態。」與上述調查結果相符的是，此前不斷有指標顯示英國樓市正逐步好轉，儘管有經濟學家指出銷售仍將為經濟疲軟、高失業與住房貸款供應缺乏等因素所限。在需求受抑已久、市場房源較少及利率處於極低位等因素共同作用下，近幾月英國房價月比呈上升態勢。13/08/2009
中區漲完北岸漲，北岸漲完西區漲
奧克蘭的房價，又驗證了「輪漲」的現象。這個「輪漲」，若武斷說一句，就是「中區漲完北區漲，北區漲完西區漲」。就像長江上游發大水，於是洞庭湖的湖水先漲，之後鄱陽湖漲、最後太湖漲。
眼前這一波漲勢也是如此。第2季以來，中區房地產市場復甦的力道先是大幅度衝擊了北岸，連沉寂已久的土地市場都一掃陰霾。大肆收購土地的大買家重出江湖，大手筆的買、整批整批的買，不要錢似的。
西區緊跟在後。現在只要地段好、價格對、賣相佳，上市1個月賣掉，甚至上市1週就賣掉的，比比皆是。現在所不知道的，只是這個「交易量大增」的現象，會不會又量變質變，忽然轉為「價量齊揚」？
老話又來了。Agent左右不了房價，只能告訴你現在的房價態勢。會漲會跌，半由人，半由命，由你自己判斷。我不能保證你買在「歷史最低點」，也不能保證你賣在「歷史最高點」，但可以保證你買在市場「相對最低點」、賣在市場「相對最高點」，讓你的買與賣，勝人一籌，落在市場的最佳價位點上。Agent作久，我從不輕信經濟專家的話。07年初大跌，有哪個人預測到了？07年中一片愁雲慘霧，預言房市會狠狠摔下30%的專家，如今又不知如何自圓其說？我不相信專家，我只相信市場。06/08/2009
合久必分、分久必合
最近房市明顯的走穩走強，再眼拙的人也看得到。最明顯的、也是一項非常有趣的指標，就是各大地產公司之間的關係。去年市場慘兮兮的時候，不管是哪家上市的房子，只要你有可能的買家，大家都歡迎的不得了。所以Harcourts的房子被RayWhite賣掉，或是Barfoot的房子被RexDavy賣掉，這樣的配合屢見不鮮。用行話說，就是大家都歡迎Conjunction Sale(聯合銷售)。什麼叫做「歡迎」？體現在「仲介費」這事上，就是「五五分帳」。真賣成了，功勞各半。
今年第2季以來，情勢急劇有了變化。打電話給別家公司的Agent，尤其碰上不熟的、或過去沒合作過的，雖不至於吃閉門羹，但口氣已沒有以前熱絡，常聽到「我們可以自己賣掉」「經理說現在還太早，過幾週沒賣掉再說」這樣的回答，或者願意聯合銷售，但必須「六四分帳」、甚至「七三分帳」。「七三分帳」，這不是擺明了婉拒？
各位讀者，地產公司之間從07年初以來「分久必合、合久必分」的這層關係，能不能作為「房價蠢蠢欲動」的指標？30/07/2009
平穩房價的最佳方法(下)
（2007年5月30日）想靠儲備銀行行長一隻「干預利率的手」，對抗國內外游資市場所形成的「看不見的手」，這結果令人難以樂觀。退一步說，縱使「調升利率」這帖方子一舉贏了「房地產戰役」，也是高興得太早，因為整個社會從此就曝露在「房地產泡沫化」與「工作十年也買不起一幢房」的風險與難局中。
（2007年6月6日）以Barfoot & Thompson四月四日發表的數字粗估，三月份平均房價為$504,079，成交1,444筆，故三月份流動的資金有$564,162*1,444=$814,649,928，全年推估就有$814,649,928*12= $9,775,799,136。假設這2年間房價上升30%，那就代表$9,775,799,136*30% =$2,932,739,741是因房價攀升而耗去的游資，將近有30億！說的明白些，若政府2年前能有效吸收這筆游資，房價就不會漲，而這30億正是北岸大橋所需要的資金，何勞外求？
（2007年6月13日）房價繼續漲。儲備銀行仍一股腦的繼續調息，只此一招，以不變應萬變。但就算利率調升到歷史最高點11%，甚至12%，只要游資病根不除，房價就無法舒緩，且引發的後遺症將更為棘手。簡單說，房價問題並非「住屋部Housing Ministry」或「儲備銀行」的事，而是「經濟發展部Ministry of Economic Development」、「交通部Ministry of Transport」、「科技研究部Ministry of Research, Science & Technology」的事。只是，政府是否有這樣的認知和準備？23/07/2009
平穩房價的最佳方法(中)
大家還記得嗎？前兩年房市熱得發紅發紫時，有多少關於政府釋地不足、審批太慢、房屋太少的批評，而今安在哉？當時政府官員硬著頭皮說要檢討改進、加快作業，而今安在哉？大家搶著買，房屋就不夠，蓋再多也不夠。大家不買，房屋就滿街都是，好房子也一樣，仲介嘴巴說爛了也賣不掉。這關乎市場，無關乎審批。關乎游資，無關乎房源。景氣好，消費大眾有信心，覺得賺得到錢，游資自然傾巢而出。
（2007年5月15日）游資的疏解不能只靠升息。所有經濟學的研究與經驗都指出，「貨幣緊縮」的政策是兩面光、兩面傷。尤其當今的世界經濟是聲氣相通，一國單方面調升利率，勢必引來國外熱錢，逼漲匯率，不利出口。同時銀行體系吸納的資金必須週轉，最後仍需回流市場，變成另一股游資。忙了一圈回到原點，問題依舊，還衍生了雙率皆高與通貨膨脹等副作用，兩頭落空。
（2007年5月22日）疏解游資最好的解決辦法，是將游資引入公共建設中。例如，由政府發行公債，一方面放手讓購屋貸款利率由市場供需決定，二方面以遠高於市場的利率發行政府公債，使全國的資金與熱錢向政府部門流動，這就會對房地產的資金產生排擠作用，真正減低房地產市場的動能，產生緊縮房地產的力量。16/07/2009
平穩房價的最佳方法(上)
上週建築業的大消息，就是以Fletcher Construction為首的Consortium V Formation（V聯盟集團）贏得了拓寬Victoria Park附近高速路的工程標案。在「領取失業救濟金人數三級跳」以來的悲觀新聞之中，此乃令人振奮的消息。
許多朋友說笑，說仲介最喜歡房價飆漲，其實不然。仲介業是紐西蘭職業流動最高的行業，就因為房價起落。有大起，即有大落。大起大落對社會不好，對我們更不好。您看去年房市走跌，多少仲介離職不幹？多少地產公司關門？好在哪裡？
我一直認為，在政府的政策工具中，擴大內需（特別是投入公共建設以吸收市場閒置資金），是當前平穩房價最佳的方法。為什麼？我想把兩年前房價高漲時的舊文章拿出來，再和各位讀者分享：
（2007年5月8日）房價為什麼這麼高？政府為此傷透腦筋、動輒得咎。房價大漲的因素很多，但最近《先鋒報》報導出的一份統計數據透露了癥結所在：「91年尚有73%的房屋持有比率，2001年已跌到64%，將在2016年前跌到58%。」許多人據此認定房價高是「房源不夠」的結果，其實不然。若是房屋持有比率高，現有的房屋就足夠了，不急再蓋。反之，若是房屋持有比率繼續走低，蓋再多也難。為什麼？因為癥結在「游資多」，不在「房源少」。只要游資存在的一天，房價就有強大的支撐能量，要掉也難。反之，只要疏解游資，房價想要漲也難。
