Agent筆記（個人言論，不代表公司立場）
03/10/2012
短期易虧，長期易賺
中區投資房，總結兩句話「短期易虧，長期易賺」，因為租金無法補過貸款。這和外區不同，外區的租金常常可以補過貸款。但在遲滯性的通貨膨脹中，卻經常呈現「短期易賺，長期易虧」的相反現象。
以今年這一波為例，早在二月，中區沸騰之勢已然成型，外區則不動如山。外區一直要到六月才確定漲勢，再一次驗證了「母雞帶小雞」式的遞延輪漲規律。外區除了漲勢遲，還有漲勢短，常見急上衝、急回檔的劇烈波動。若碰上屋主急著變現，又不是處於漲勢時，外區的短期投資客十有八九是虧。對比之下，中區投資房的漲勢快，勁頭長，買氣聚多散少，無怪乎總受青睞。當然，中區的門票貴，七、八十萬也未必拿得下什麼好機會。得失之間，宜量力而為。26/09/2012
百萬大街vs百萬社區【2】
過去在北岸、西區、南區偶而有幾條街號稱「百萬大街」，如今中區這11個社區，卻是整體均價破了百萬大關，這與「首都威靈頓沒有任何一個社區過百萬均線」的數據作對比，便可知全國財富在奧克蘭的集中程度。
這實在是不利於國家社會長期的健康發展。
房價高漲，本是幾股資金集結、同時作用的結果。這些金流的源頭，一是基督城，二是本地蟄伏數年的游資，三是中國與國際性的投機或避險資金。若再加入日前美國強力推動QE3的變數，房價止漲的希望毫不樂觀。然而，這些畢竟都是外部力量，難以干預，政府實在該從本質上平衡資金潮的北傾現象。消極方面，也必須阻遏短期炒作房市的資金。例如限定「持有3年內轉手」的房屋課徵累進型增值稅等等。19/09/2012
百萬大街vs百萬社區【1】
《紐西蘭先驅報》於9月18日刊了一則新聞，說奧克蘭已經有11個社區的平均房價破了$100萬大關，而且年底前可能要誕生第一個$200萬的社區。
穩坐第一名的社區是Herne Bay，均價$180萬，去年以來激漲了10.5%。緊鄰此區的Westmere，也以12.9%雞犬升天之勢，狠狠的增值到$106.5萬。其他躋身百萬大區的分別是St Marys Bay、Parnell、Epsom、Stanley Point、Remuera、Takapuna和Mission Bay。緊接著，就是首度晉升百萬社區俱樂部的Ponsonby、Devonport以及前述的Westmere。
報上順便刊出了一個讓人眼紅的例子，一對夫婦2009年以$93.2萬買進一個Bungalow，上週$225萬賣出，比政府估價$190萬再疊35萬上去，算算，有131萬8千元進口袋。12/09/2012
進入春天的買賣旺季
開年以來，奧克蘭房價不斷攀升，早已衝破前一波07年高點（兩相比較，中區升9.3%，北岸升5.1%，南區升3.9%，西區升2.5%）。
以近期數據來看，截至8月，奧克蘭平均價為$569,705，相較過去12個月升幅達6.8%（中區升7.7%，南區升6.8%，西區升6.2%，北岸升6%）。
這對首次購屋者是壞消息，但對已經擁有房產者則為捷報。至於未來如何？我想會一路漲到明年初。理由有四：
第一，春季是傳統的交易活躍期，今年不會例外。
第二，奧克蘭人口持續成長（包括來自基督城的人口、移民、本地居民的海外回流等等），但新房屋的建築並沒有增加。
第三，這波上漲是復甦，而非通貨膨漲，支撐力道強大。
第四，房價升值形同資產增加，民眾擴大消費的外部效應強。
因此，奉勸有意買房者，切切宜早不宜晚。06/09/2012
地稅大漲？水費大漲？
奧克蘭地區的屋主們都已經收到新的地稅及水費單了。
許多民眾的地稅大幅增漲：共計有超過13萬戶家庭收到的帳單，超過了市長早先承諾的10%上限，而水費及汙水處理費的漲幅甚至比地稅還高。以區域來說，Orakei整區的地稅增長幅度更達12%。不只如此，政府還發出聲明，稅費將於明年及未來幾年作進一步的調漲。
這波漲價，再度激起了不少的民怨。因為許多年長的民眾，都是靠固定收入維生。年輕人尋職不易，多數還有學生貸款的負債。至於低收入戶家庭，更隨時承受著通貨膨脹的壓力。這次調整，漲幅遠遠超過通貨膨脹率。大奧克蘭市合併之利未興，合併之害先到，叫人如何接受？政府這個獨門生意，入不敷出就漲價。一般人家，入不敷出卻又找誰去漲價？29/08/2012
不能說的秘密【4】
在這樣的競爭環境中，誰又能說對錯？
這一行，最是以成敗論英雄。賣掉，是王道。上市，更是王道，其他全是假的。至於到了最後，屋主是不是真的賣到了當初說好的價格，早已沒人理會，或者連屋主都羞對人說（自己覺得面子掛不住，怎有多餘氣力去責怪仲介？）
所以房價應該估多少，常常會從一個基本的事實問題，涉入職業倫理的範疇。難怪REAA現在會要求所有仲介在上市之前，得有白紙黑字、具體的書面分析，包括CMA（Competitive Market Analysis；市場比較分析）和正式估價範圍。但這仍不具有強制約束力。賣不到，就是賣不到。賣超過，也可以賣超過。
說到底，仍是作為屋主的您，有多麼信任仲介？作為仲介，有多麼竭盡氣力為屋主爭取好價錢？以及，自己抱持怎樣對待人、對待人生的態度？22/08/2012
不能說的秘密【3】
不久前在公司內部的教育訓練中，就有同事提問：「如果屋主的期待過高，究竟該迎合，還是該說真話？」
講師輾轉回答：「先拿上市再說」。她的理由是：人人心中都有一個高價，就算她自己家的房子要賣，也是懸著一個夢幻高價，也是想著「附近哪條街的哪間破房子如何如何的不好，就賣到什麼什麼價位。我的好多了，當然更高」，此乃人之常情，四海皆然。
同事繼續追問，這會不會最後成了浪費時間？講師說，上市之後，再逐步彙整市場的反映作為佐證，取信於屋主。
講師這番說法，固是方法。但我知道，許多屋主不是因為信了，而是屈於壓力認了。舉個例想，六月初上市的房子，撐到快九月還沒好消息，怎麼辦？真有那麼多時間窮磨菇？三個月前看不上眼的出價，此刻說不定是望穿了眼。15/08/2012
不能說的秘密【2】
碰到這樣的屋主，仲介就成了「八仙過海，各顯神通」。常見作法就是先說OK，沒問題，「開玩笑，你的房子怎麼樣也值這個錢！」至於是不是真的，天曉得，先拿上市再說。
至於價格，老經驗的仲介都知道，時間常常是站在仲介這一邊的。房子賣不掉，仲介頂多就是賺不到仲介費、耗點Open Home的時間而已。可是房子賣不掉，對許多屋主卻是人生下一個階段無法順利開展。有多少比例的人，會真正把房子拿到市場上玩玩看、試兩下呢？嘴巴上說不急著賣的屋主，有多少比例是心急如焚？有多少比例，是合約一綁三個月之後還不急的呢？
碰上這樣的處境，應該先迎合屋主，以後再硬著頭皮來殺價？還是寧可錯失拿上市的機會，第一時間就坦白實話，跟屋主分析市場，然後全力以赴去做？哪一個對？09/08/2012
不能說的秘密【1】
奧克蘭歷來都是全國房地產的龍頭，尤其中區，是龍頭中的龍頭。
對屋主來說，把心愛的房子賣一個最高、最好、大家都跌破眼鏡的高價，也是人人心中的夢。可是，這其中有成功的，有失敗的。人們只聽到成功的案例，因為失敗的案例當事人沒有臉拿出來說，只在仲介之間流傳，甚至仲介還常常被約束「不得揭露最後交易價格」。至於等政府部門的交易紀錄公佈，少不得也是幾個月以後的事。屆時人去樓空，就不會丟臉了。
這其實也是仲介在工作中常見的兩難。屋主期望若明顯高於市價水平太多，而你講出真話，他覺得你不會賣，結果給別人賣。別的仲介其實也知道高，可是敢賭。屋主常說，反正賣不到我要的價錢就不賣、就出租。然而老經驗的仲介都知道，這十有八九皆非實情。01/08/2012
拍賣場上的淚水
拍賣場給買方的印象一直不好，因為常常會有搶標。搶標者，各各像是不要錢一樣的舉手。旁觀者，像看好戲的猜著你口袋裡還有沒有5千1千。由於拍賣只有一人勝出，房子只能屬於一家，所以最後必是「一家歡樂眾家愁」的局面。
身為仲介，我其實也不喜歡拍賣場上洶湧追高的氛圍。理想中的房價，是跟著通貨膨脹微微的漲。房價發狠的漲，貧富差距拉大，年輕人買不到房子，弱勢者買不到房子，這哪是社會之福？
記得幾次，我在場邊旁觀，當最高標得標歡呼、互相擁抱的時候，我卻看見第二高標、第三高標的人默默不語，小夫妻手捏著手，甚至眼眶裡滾著淚光。我很不敢看這樣的畫面。我總盼望，是最鍾愛這個房子、最需要這個房子的買家買到，而不僅僅是出最高價的買家買到。但，現實就是現實。
